Najważniejsza różnica
W racie równej łączna płatność pozostaje zbliżona przy niezmiennym oprocentowaniu, ale na początku większą część stanowią odsetki. W racie malejącej część kapitałowa jest stała, więc pierwsze płatności są wyższe, saldo spada szybciej, a suma odsetek jest niższa.
| Cecha | Raty równe | Raty malejące |
|---|---|---|
| Pierwsza rata | niższa | wyższa |
| Kolejne raty | zbliżone przy stałej stopie | stopniowo spadają |
| Spłata kapitału na początku | wolniejsza | szybsza |
| Suma odsetek | zwykle wyższa | zwykle niższa |
Przykład: 400 000 zł na 25 lat
Przy stałym modelowym oprocentowaniu 7% i bez kosztów dodatkowych rata równa wynosi około 2827 zł, a pierwsza rata malejąca około 3667 zł. Suma odsetek to odpowiednio około 448 135 zł i 351 167 zł. Raty malejące oszczędzają w tym przykładzie około 96 968 zł odsetek kosztem znacznie wyższych płatności na początku.
To porównanie izoluje sposób spłaty. Rzeczywisty kredyt może mieć zmienne oprocentowanie, prowizję, ubezpieczenia i inne koszty, które zmienią obie ścieżki.
Kiedy wybrać raty równe
- gdy niższe początkowe obciążenie budżetu jest ważniejsze niż minimalizacja odsetek
- gdy potrzebujesz większego marginesu na koszty mieszkania i rezerwę
- gdy wyższa pierwsza rata malejąca ogranicza dostępną kwotę kredytu
Kiedy rozważyć raty malejące
Raty malejące mają sens, gdy budżet bezpiecznie wytrzymuje wyższe płatności na początku i priorytetem jest szybsza spłata kapitału. Przed wyborem przetestuj także wzrost oprocentowania, bo wyższa rata początkowa nie usuwa ryzyka stopy procentowej.