Niższa rata nie wystarcza
Refinansowanie opłaca się wtedy, gdy oszczędności z nowego harmonogramu przewyższą wszystkie koszty zmiany. Sam spadek raty może być mylący, jeżeli nowy bank wydłuża okres spłaty: miesięczny budżet się poprawia, ale łączny koszt może wzrosnąć.
| Porównaj | Obecny kredyt | Nowy kredyt |
|---|---|---|
| Saldo i pozostały okres | punkt wyjścia | te same wartości do uczciwego porównania |
| Oprocentowanie | obecna stopa | nowa stopa i zasady jej zmiany |
| Koszty | ewentualna wcześniejsza spłata | prowizja, wycena, sąd i ubezpieczenia |
| Wynik | obecna rata i odsetki | nowa rata, oszczędność i próg zwrotu |
Przykład progu zwrotu
Dla salda 400 000 zł i 20 lat do spłaty modelowa rata równa przy 7,2% wynosi około 3149 zł. Przy 6,2% spada do około 2912 zł, więc miesięczna różnica to około 237 zł. Jeśli zmiana kosztuje 10 000 zł, prosty próg zwrotu wynosi około 43 miesiące.
Prosty próg zwrotu to koszty jednorazowe podzielone przez miesięczną oszczędność. Potem sprawdź pełny harmonogram, bo oprocentowanie i oszczędność mogą zmieniać się w czasie.
Koszty, które trzeba zebrać
- prowizja nowego banku i koszt wyceny nieruchomości
- opłaty sądowe związane ze zmianą hipoteki
- ubezpieczenia lub produkty wymagane dla lepszej marży
- ewentualna rekompensata za wcześniejszą spłatę zgodnie z umową
- koszt przejściowy podwyższonej marży do czasu wpisu hipoteki
Kiedy wynik jest ryzykowny
Długi próg zwrotu jest mniej pewny, szczególnie gdy nowa stopa obowiązuje tylko przez część tego okresu. Policz scenariusz bazowy i ostrożny, zachowaj ten sam pozostały okres oraz sprawdź warunki po zakończeniu stałego oprocentowania. Refinansowanie powinno poprawiać cały harmonogram, a nie tylko pierwszą ratę.